Як держава кредитує будівництво житла для молоді

Проблема забезпечення громадян, зокрема молоді, житлом завжди була гострою для нашої держави. На виконання вимог ст. 47 Конституції України держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Для вирішення зазначеної проблеми держава застосовує такий нетрадиційний для нашої країни до останнього часу метод, як кредитування будівництва (реконструкції) і придбання житла (далі – КБД) за рахунок бюджетних коштів.

Нормативна регламентація 

ЗУ “Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні” (далі – Закон) зроблено перший крок на шляху до вирішення житлових проблем молоді. У ст. 10 Закону визначено основні напрями та способи житлового забезпечення молоді.

Нині в Україні діють програма державного КБД (правовою основою є постанова КМУ №584 від 29 травня 2001 р. “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” (далі – Положення); програма банківського КБД з компенсацією зобов’язань частково за рахунок бюджетних коштів (постанова КМУ № 853 від 4 червня 2004 р. “Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” (далі – Порядок).

У відносинах державного КБД беруть участь дві сторони: держава в особі Державної спеціалізованої фінансової установи, створеної для реалізації державної житлової політики, підпорядкованої КМУ – Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (далі – Фонд) та молодь. У відносинах банківського КБД з компенсацією зобов’язань частково за рахунок бюджетних коштів беруть участь три сторони: держава в особі Фонду, молодь та банківська установа, яка виграла тендер.

Фонд є розпорядником коштів державного та місцевих бюджетів, а також коштів інших джерел, які виділені для надання допомоги з боку держави за однією з програм. Фонд має 27 регіональних управлінь по всій Україні, які є його структурними підрозділами та діють відповідно до положення про такий структурний підрозділ. Регіональні управління Фонду працюють безпосередньо з фізичними особами – молоддю, котра бажає та має право на одержання допомоги з боку держави у КБД за однією із програм.

Молоддю є громадяни України від 14 до 35 років (ст. 1 Закону). Якщо старшому із подружжя виповнилося 36 років, така сім’я не має права скористатися цими програмами КБД. Право на одержання допомоги з боку держави за програмою державного КБД мають молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, які згідно із законодавством визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов. За програмою банківського КБД з компенсацією зобов’язань частково за рахунок бюджетних коштів ця умова наразі не розглядається як основна.

Державне КБД 

За програмою державного КБД кредит надається молоді терміном до 30 років, але не більше ніж до досягнення старшим з подружжя пенсійного віку. Переважним джерелом фінансування програми державного КБД виступають кошти державного та місцевого бюджету.

Для одержання кредиту молодь подає до регіонального управління Фонду за місцем проживання чітко визначений перелік документів. Рішення про надання кредиту приймається регіональним управлінням Фонду протягом місяця з дня надання документів за умови фактичного надходження кредитних ресурсів на його рахунки в органах Державного казначейства і підлягає погодженню з правлінням Фонду. Після прийняття регіональним управлінням Фонду рішення про надання кредиту укладається кредитний договір. З моменту підписання договору кандидат набуває статусу позичальника, на якого оформлюється паспорт позичальника. 

«Перевага в наданні кредиту надається шляхом розрахунку рейтингу особи (сім’ї)»

Перевага в наданні кредиту надається шляхом розрахунку рейтингу особи (сім’ї). Найбільшу кількість балів одержить молода особа, подружжя, в якому принаймні один із подружжя користується правом першочергового (ст. 45 ЖК) або позачергового (ст. 46 ЖК) надання житлових приміщень (10 балів). Спірним, на нашу думку, є надання переваги особі, молодій сім’ї, в якій один з членів сім’ї у поточному році досягає граничного віку (9 балів). Щодо багатодітної сім’ї, то вона одержить кількість балів, відповідну кількості дітей, оскільки за факт багатодітності особа не одержує жодного додаткового балу. На нашу думку, багатодітна сім’я має одержувати найбільшу кількість балів, а особи, які досягають граничного віку, – максимум 3 бали.

Розмір щоквартального платежу з погашення кредиту визначається регіональним управлінням Фонду шляхом ділення суми кредиту на кількість кварталів терміну погашення цього кредиту з урахуванням пільг, які визначені законодавством для молодих сімей. Позичальник, який не має дітей, сплачує кредит з відсотковою ставкою у розмірі 3% річних суми зобов’язань за кредитом. Нарахування відсотків за користування кредитом починається з дати підписання кредитного договору.

Для молодих сімей, у яких є діти, передбачено безвідсоткові кредити та такі пільги:

  • позичальник, який має одну дитину, звільняється від сплати відсотків за користування кредитом;
  • позичальникові, який має двох дітей, за рахунок бюджетних коштів погашається 25% суми зобов’язань за кредитом;
  • позичальникові, який має трьох і більше дітей, – 50% суми зобов’язань за кредитом;
  • позичальникові, який проживає у збудованому (реконструйованому) за рахунок кредиту індивідуальному будинку в сільській місцевості, за умови його постійної роботи у сільськогосподарському виробництві, на підприємствах переробної та інших галузей агропромислового комплексу, що функціонують у сільській місцевості, в соціальній сфері села та органах місцевого самоврядування на селі, крім зазначених пільг, у порядку, встановленому законодавством, погашається 25% суми наданого кредиту.

Якщо у складі сім’ї позичальника сталися зміни, які впливають на визначення розміру пільг, він упродовж одного місяця подає регіональному управлінню Фонду відповідну заяву та документи встановленого зразка, що підтверджують такі зміни. На підставі цих документів та відповідно до зазначеного Положення до кредитного договору вносяться зміни із зазначенням обсягів щоквартальних платежів за кредитом і відсотків за користування ним.

Розмір кредиту на будівництво житла визначається регіональним управлінням Фонду, виходячи з норми 21 кв. м загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 20 кв. м на сім’ю (далі – нормативна площа), вартості будівництва та реконструкції житла за цінами, що діють на час укладення кредитного договору, та витрат на страхування в період будівництва житла. При цьому розрахункова вартість 1 кв. м житла не повинна перевищувати опосередкованої вартості спорудження житла, що склалася в регіоні відповідно до даних Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, та відрахувань на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в межах 25% розрахункової вартості. Розмір кредиту, що надається позичальнику на будівництво індивідуального будинку та господарських приміщень у сільській місцевості, може бути збільшений на 30% суми, обчисленої відповідно до нормативної площі. Щодо розміру кредиту на придбання житла, то він визначається, виходячи з нормативної площі та найменшого показника опосередкованої вартості будівництва 1 кв. м житла, експертної оцінки, або договірної вартості житла, без урахування першого внеску позичальника. На сьогодні опосередкована вартість спорудження 1 кв. м житла по Україні становить 2979 грн, а по м. Києву – 3356 грн. Водночас, фактична вартість будівництва 1 кв. м житла є значно вищою.

У разі перевищення нормативної площі та/або розрахункової вартості будівництва житла, встановленої кредитним договором, позичальник сплачує за власний рахунок вартість будівництва понаднормативної площі житла та/або різницю між фактичною вартістю житла і вартістю, встановленою кредитним договором, а також додаткові витрати на страхування у терміни, встановлені в договорі про будівництво, шляхом перерахування власних коштів на особистий рахунок у банку-агенті. Разом із сумою перевищення сплачується і перший внесок у розмірі не менш як 6% передбаченої вартості будівництва (реконструкції) житла, або найменшої суми експертної оцінки чи договірної вартості придбання житла.

Погашення кредиту, наданого на будівництво житла, і сплата відсотків за користування ним здійснюються позичальником, починаючи з дати зарахування коштів кредиту на рахунок позичальника в банку-агенті. За наявності поважних причин регіональне управління Фонду в порядку, визначеному правлінням Фонду, може визначити в кредитному договорі з позичальником пільговий період для сплати основної суми боргу терміном до одного року. До таких поважних причин належать: народження дитини (дітей); одруження; смерть одного з членів сім’ї позичальника.

Якщо позичальник відмовляється від наданого кредиту на будь-якому етапі дії кредитного договору, даний договір розривається, і особі повертаються перший внесок та кошти, сплачені нею у рахунок погашення кредиту, за виключенням нарахованих відсотків за користування кредитом, коштів на страхування, пені та збитків, завданих внаслідок порушення умов договору.

Банківське КБД з компенсацією за рахунок держави

Відповідно до ст. 10 Закону та Порядку держава взяла на себе зобов’язання компенсувати за рахунок бюджетних коштів частину відсотків за користування банківським кредитом, які надаються молоді на будівництво житла. Часткова компенсація визначається у розмірі однієї облікової ставки НБУ, що діє на день укладення кредитного договору, для кандидата, який не має дітей. З липня 2005 р. молоді, яка має двох дітей, часткова компенсація визначається у розмірі півтори облікові ставки НБУ, а для молоді, яка має трьох і більше дітей – подвійної облікової ставки. Додатково до зазначених ставок застосовується ставка в розмірі половини облікової ставки – для кандидата, який потребує поліпшення житлових умов. Водночас, розмір часткової компенсації не може бути вищим, ніж відсоткова ставка за кредитом.

Правовою підставою для перегляду розміру часткової компенсації є зміна у складі сім’ї та зміна розміру облікової ставки НБУ. Водночас, під час перегляду розміру часткової компенсації обов’язково враховується виконання позичальником зобов’язань за кредитним договором та кошти, передбачені на часткову компенсацію у державному бюджеті на відповідний рік.

Для отримання права на часткову компенсацію фізична особа подає регіональному управлінню Фонду чітко визначений перелік документів. Після прийняття відповідного рішення про надання часткової компенсації регіональне управління Фонду спрямовує перераховані кошти з казначейських рахунків на відповідні рахунки позичальників, відкриті у банківських установах для зарахування часткової компенсації.

Фонд визначає на умовах конкурсу банківську установу, яка зможе співпрацювати з ним у сфері надання молоді кредитів на будівництво житла. На сьогодні участь у даній програмі бере 21 банк. Банківські установи пропонують майже схожі умови. Зокрема, кредит надається на 15-30 років під 16-22% річних у грн, чи 12-15% в іноземній валюті. З них 8,5% погашає регіональне управління Фонду (за умови відсутності у позичальника дітей), решту сам позичальник (молодь). Першочерговий внесок на будівництво житла коливається від 20 до 40% вартості будівництва відповідного житла, водночас, можна знайти й мінімальний внесок, який становить 10%. Забезпеченням по кредиту виступає житло, яке будується.

Максимальний розмір кредиту на будівництво житла, на який може бути надана часткова компенсація за рахунок бюджетних коштів, визначається шляхом множення нормативної площі на розрахункову вартість. Якщо особа бажає одержати житло більших розмірів, то розмір кредиту та відсотки у повному розмірі сплачуються за її власний рахунок у частині перевищення максимального розміру кредиту, на який надається часткова компенсація з бюджету.

З грудня 2005 р. зупинено укладення нових договорів за цією програмою, що пов’язано з недостатнім фінансуванням даної програми. У проекті Закону про державний бюджет на 2007 р. закладено кошти на фінансування програм КБД для молоді.

«Зменшення строку кредитування призведе до подорожчання кредитів…»

Не можна, на нашу думку, погодитися з пропозицією Фонду щодо зменшення строку надання банківського КБД з компенсацією зобов’язань частково за рахунок бюджетних коштів до 5 років. Зменшення строку кредитування призведе до подорожчання кредитів, отже, зменшення кількості осіб, які зможуть скористатися цією програмою. http://www.yur-gazeta.com