Про поняття «актуалізація оцінки»

На сьогоднішній день у нотаріальній практиці з’явилось поняття «актуалізація оцінки», наскільки правомірним є застосування цієї схеми саме для договорів відчуження нерухомого майна?

 

Цей поняття закріплене у Постанові Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р. N1440 – «НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ N 1 - Загальні засади оцінки майна і майнових прав»:

58. Доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійснюватися у разі закінчення строку дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого законодавством, або на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об'єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізація), не відбулося. Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна та з цією метою складення у стислій формі звіту про оцінку майна здійснює оцінювач та суб'єкт оціночної діяльності, які складали у повній формі звіт про оцінку цього майна. У цьому разі попередній звіт про оцінку майна, складений у повній формі, розглядається як невід'ємна частина звіту про оцінку майна у стислій формі. З метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена у договорі на проведення оцінки майна.

     На практиці це виглядає наступним чином, оцінку майна, яку було проведено наприклад у 2010 року «доопрацювують (актуалізують)» станом на вересень 2014 року, залишаючи вартість об’єкту, визначену у 2010 році. Відповідно таку оцінку не вносять до єдиної бази оцінки.

    На мою думку, це є порушенням принципу оцінки майна взагалі, адже згідно визначення оцінка майна –  це встановлення ринкової актуальної вартості станом на саме момент укладання договору.

       Свою думку також можу підтвердити  судовою практикою, де чітко визначається, якщо строк дії звіту закінчився (строк встановлений – 6 місяців), необхідно проводити нову оцінку майна.

Див.

П О С Т А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

22 жовтня 2014 року                                                                                                                                  м. Київ

                                     Судові палати у цивільних та господарських справах

У листопаді 2013 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зазначеною позовною заявою, посилаючись на те, що 2 вересня 2010 року підрозділом примусового виконання рішень відділу державної виконавчої служби Головного управління юстиції у м. Києві відкрито виконавче провадження про стягнення з нього, ОСОБА_2 (у подальшому прізвище та ім'я він змінив на ОСОБА_1), на користь публічного акціонерного товариства Донгорбанк" (далі – ПАТ "Донгорбанк"), правонаступником якого є публічне акціонерне товариство "Перший український міжнародний банк" (далі – ПАТ "ПУМБ"), заборгованості за кредитним договором від 6 березня 2008 року в розмірі 6 млн 196 тис. 401 грн 46 коп.

Державним виконавцем описано й арештовано належні йому будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Відповідно до висновку та звіту з незалежної оцінки майна, виконаних товариством з обмеженою відповідальністю "Українська експертна група" (далі –
ТОВ "Українська експертна група")
13 листопада 2012 року, вартість цього майна складала 7 млн 166 тис. 066 грн.

На підставі здійсненої оцінки майнобуло передано на реалізацію до приватного підприємства "Спеціалізоване підприємство Юстиція" (далі – ПП "СП Юстиція"), яке призначило прилюдні торги з реалізації майна на 11 лютого 2013 року.

Оскільки прилюдні торги, призначені на 11 лютого 2013 року, не відбулись у зв'язку з відсутністю покупців, то державним виконавцем здійснено процедуру переоцінки майна до 5 млн 374 тис. 549 грн 50 коп. і призначено прилюдні торги на 2 жовтня 2013 року, які відбулись і переможцем яких стало товариство з обмеженою відповідальністю "Аркадія 2" (далі – ТОВ "Аркадія 2").

Таким чином, ураховуючи зазначене, необхідно дійти висновку про те, що повторні прилюдні торги повинні відбутись у межах шестимісячного строку з моменту підписання звіту про оцінку майна. Після збігу цього шестимісячного строку обов'язковою умовою призначення й проведення прилюдних торгів є отримання нового звіту про оцінку майна. Проведення прилюдних торгів із реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме: частини п'ятої статті 58 Закону України "Про виконавче провадження"; пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення.

 

Приватний нотаріус, Юлія Лабутіна